Какие гарантии дает ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»?

Правоотношения застройщика и покупателей помещений в строящемся доме регламентированы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее-ФЗ № 214). В указанный нормативный акт неоднократно вносились поправки и дополнения, действующая редакция закона содержит гарантии соблюдения законных прав сторон договора долевого участия (далее-ДДУ). Важно отметить: ФЗ № 124 распространяется только на правоотношения по поводу долевого строительства. Для того чтобы гражданин мог воспользоваться предусмотренными законом гарантиями, он должен заключить с застройщиком ДДУ.

Как ФЗ № 214 защищает права участников долевого строительства?

Закон был принят в целях защиты прав граждан, приобретающих квартиры в строящихся домах. До 2005 года в РФ проблема обманутых дольщиков достигла колоссальных размеров. Недобросовестные застройщики использовали множество схем для обмана покупателей жилья, в том числе двойные продажи квартир. Со вступлением в законную силу в начале 2005 года ФЗ № 214 применение многих мошеннических схем стало невозможным, поскольку закон четко урегулировал обязанности и ответственность сторон ДДУ.

В настоящее время права участника долевого строительства защищены следующими гарантиями:

1. Исключена возможность сбора с граждан денежных средств на возведение несуществующих объектов

Статья 3 ФЗ № 214 разрешает строительной компании заключать договоры с участниками долевого строительства и получать от них деньги только при обязательном соблюдении ряда условий:

• получение официального разрешения на строительство;
• разработка и утверждение проектной документации, ее размещение в свободном доступе;
• государственная регистрация права собственности на землю, на которой будет возведен жилой дом;
• отсутствие кредитов и займов, взятых застройщиком на нужды, не связанные со строительством и привлечением средств покупателей жилья;
• иные указанные в законе обязательства.

2. Исключена возможность продать квартиру дважды

До принятия ФЗ № 214 широкое распространение имела практика «двойных продаж», проблема возникала в случаях отсутствия госрегистрации договора. ФЗ № 214 ввел обязанность по регистрации заключенного в письменной форме ДДУ. Без регистрации договор считается незаключенным.

3. Создан фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства

Правовой статус Фонда определен в ст. 23.2 ФЗ № 214. Организация создана в целях защиты прав дольщиков по новым жилым объектам и для предотвращения появления новой волны обманутых дольщиков в России. Основными задачами фонда являются:

• принятие повышенных мер защиты прав и интересов граждан, приобретающих жилье в строящихся домах;
• создание компенсационного фонда, средства которого формируются за счет застройщиков;
• оплата мероприятий по завершению строительства объектов недвижимости, выплата гражданам возмещений из средств компенсационного фонда.

Фонд защищает объекты, первые ДДУ по которым официально зарегистрированы после 20.10.2017 года.

4. Защищены права покупателей жилья в случае признания застройщика финансово несостоятельным

При непреднамеренном или преднамеренном банкротстве строительная компания не сможет оставить участников долевого строительства ни с чем. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ у покупателя жилья с момента регистрации ДДУ находятся в залоге:

• принадлежащая застройщику земля под строительство;
• строение, возводимое на этой земле.

Стоит отметить, что законодательная база о долевом строительстве постоянно совершенствуется, права участников долевого строительства на сегодняшний день защищены лучше, чем несколько лет назад. Кроме перечисленных гарантий ФЗ № 214 дает право покупателю жилья требовать от застройщика, нарушившего принятые обязательства, выплату неустойки.